1月5日，人民銀行、中國銀行保險監(jiān)督管理委會發(fā)布《關于建立新發(fā)首套住房個人住房貸款率政策動態(tài)調(diào)整長效機的通知》（下稱《通知）?！锻ㄖ诽岢?，新商品住宅銷售價格環(huán)比同比連續(xù)3個月均下降的城市，可階段性維持、調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》?款利率政策下限。兩部指出，住房貸款利率政與新建住房價格走勢掛、動態(tài)調(diào)整，有利于支城市政府科學評估當?shù)?品住宅銷售價格變化情，“因城施策”用足用政策工具箱，更好地支剛性住房需求，形成支房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康運的長效機制。接受記者訪的專家表示，《通知的出臺，意味著首套住貸款利率政策和市場具表現(xiàn)掛鉤，既有利于地政府和金融機構(gòu)“因城策”，也將降低購房成，更好地支持剛性和改性住房需求。短期內(nèi)或看到更多城市的首套房利率將延續(xù)此前水平或一步下調(diào)。對2023年房地產(chǎn)市場走向，住建部長倪虹也有最新表態(tài)他表示，對于購買第一住房的要大力支持。首比、首套利率該降的都降下來。對于購買第二住房的，要合理支持。舊換新、以小換大、生多子女家庭都要給予政支持。對于購買三套以住房的，原則上不支持就是不給投機炒房者重入市留有空間。同時，加保障性租賃住房的供和長租房市場的建設，新市民、青年人能夠更地安居，讓他們放開手為美好生活去奮斗。01根據(jù)新房銷售價格連降3個月評估是否階段性放《通知》提出，自2022年第四季度起，各城市政府可于每季耿山末月，上季度末月至本季度第個月為評估期，對當?shù)?建商品住宅銷售價格變情況進行動態(tài)評估。按《通知》規(guī)定，2023年一季度各城市的首套房商業(yè)性個人住房貸款率政策將根據(jù)2022年9月-11月當?shù)匦陆ㄉ唐纷≌N售價格環(huán)比和比是否連續(xù)3個月均下降來決定?！锻ㄖ诽峋鸥?對于評估期內(nèi)新建商品宅銷售價格環(huán)比和同比續(xù)3個月均下降的城市，階段性放寬首蟜住房商性個人住房貸款利率下。地方政府按照因城施原則，可自主決定自下個季度起，階段性維持下調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃?商業(yè)性個人住房貸款利下限。人民銀行分支機、銀保監(jiān)會派出機構(gòu)指省級市場利率定價自律制配合實施?！锻ㄖ?提出，對于采取階段性調(diào)或取消當?shù)厥滋鬃》?業(yè)性個人住房貸款利率限的城市，如果后續(xù)評期內(nèi)新建商品住宅銷售格環(huán)比和同比連續(xù)3個月均上漲，應自下一個季起，恢復執(zhí)行全國統(tǒng)一首套住房商業(yè)性個人住貸款利率下限?！敖?態(tài)調(diào)整機制，意味著現(xiàn)首套住房貸款利率政策市場具體表現(xiàn)掛鉤?！?量聯(lián)行大中華區(qū)首席經(jīng)學家兼研究部總監(jiān)龐溟記者表示，《通知》的臺，有利于支持城市政科學評估當?shù)厣唐纷≌?售價格變化情況，“因施策”用足用好政策工箱，更好支持剛性住房求，形成支持房地產(chǎn)市平穩(wěn)健康運行的長效機。02更多城市有望下調(diào)首套房貸利率駮限此前人民銀行、銀保監(jiān)會在2022年9月29日發(fā)布《關于階段性調(diào)整差別住房信貸政策的通知》下稱“930政策”），明確對于2022年6-8月份新建商品住宅銷售價格環(huán)?山、同比均連續(xù)降的城市，在2022年底前，階段性放寬首套房商業(yè)性個人住房貸款率下限。據(jù)中指研究院計，該政策發(fā)布后，武、天津、溫州等多個城首套房貸利率下限降至4%以下，部分城市取消利率下限，利率執(zhí)行鈐山至2022年12月31日。本次《通知》是對孰湖930政策”的接續(xù)?！锻ㄖ分赋?，人民銀行思女銀監(jiān)會決定在階段性調(diào)整別化住房信貸政策的基上，建立新發(fā)放首套住商業(yè)性個人住房貸款利政策動態(tài)調(diào)整長效機制中指研究院指數(shù)事業(yè)部場研究總監(jiān)陳文靜指出本次政策較去年“930政策”更加靈活。當前多個城市房地產(chǎn)市場調(diào)壓力較大，短期符合條可以下調(diào)或取消房貸利下限的城市數(shù)量較多。據(jù)人民銀行、銀保監(jiān)會定，全國統(tǒng)一的首套住商業(yè)性個人住房貸款利下限按照不低于相應期貸款市場報價利率減20個基點設定，當前為4.1%?！笆滋鬃》抠J款利率政靈恝動態(tài)調(diào)整機制調(diào)的是首套房貸利率下限而非首套房貸利率，房如何定價仍由銀行與客商定?！闭新?lián)金融首席究員董希淼對記者表示預計多數(shù)銀行對多數(shù)客將實際執(zhí)行房貸利率下。未來一段時間，首套貸利率下限可能在3.5%—4.1%。03改善房地產(chǎn)需求端是今年重從中央經(jīng)濟工作會議提“要因城施策，支持剛和改善性住房需求”到前召開的2023年中國人民銀行工作會議提出支持房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健發(fā)展”。普遍觀點認為2023年房地產(chǎn)市場將著力于需求端的改象蛇。希淼指出，從2022年金融數(shù)據(jù)看，住戶貸款別是住戶中長期貸款增乏力，是拖累人民幣貸增長的重要因素，反映居民住房消費意愿和能仍然不足。他認為，2023年要從房地產(chǎn)需求側(cè)發(fā)力猲狙提振居民購房消意愿和能力。應進一步大差別化住房信貸政策施力度，加快采取下調(diào)付比例、取消“認房又貸”、降低貸款利率等施進行優(yōu)化。對住房信政策，二套住房貸款利下限也應進行適當調(diào)整對限購政策，可考慮適放開一、二線城市限購策，允許結(jié)清貸款的居購買第三套住房。隨著多房地產(chǎn)市場支持政策地生效，龐溟表示，預2023年上半年尤其是二季度房地產(chǎn)市場銷太山出現(xiàn)較為明顯的回暖勢，“銷售-拿地-新開工”鏈條將更為暢犰狳，銷端、融資端、投資端數(shù)將逐步呈現(xiàn)企穩(wěn)反彈態(tài)?