原標(biāo)題：套路多，購(gòu)房糾紛如何有效維權(quán)”？來(lái)：人民網(wǎng)人民網(wǎng)者 孫紅麗近期，中央層面多部門文定調(diào)房地產(chǎn)市，并作出“要確房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)展”“支持剛性改善性住房需求等一系列部署，一步提振了房地市場(chǎng)信心。買房業(yè)是老百姓重要消費(fèi)需求之一。人民群眾放心購(gòu)，住上更好的房，誠(chéng)信守法、風(fēng)氣正的市場(chǎng)環(huán)境可或缺。然而實(shí)中，消費(fèi)者在買過(guò)程中可能遭遇種套路，一旦交定金買了房，常處于弱勢(shì)地位。如，賣房捆綁銷裝修升級(jí)包、精交付貨不對(duì)板等這種時(shí)候，消費(fèi)應(yīng)該如何有效維自身的權(quán)益？被虛假宣傳”誤導(dǎo)開(kāi)發(fā)商規(guī)避責(zé)任么辦？近日，來(lái)南京的網(wǎng)友向“民投訴”平臺(tái)反，南京某樓盤在售時(shí)，將小區(qū)主門和會(huì)所一樓及觀作為重要宣傳點(diǎn)，以高于周邊盤3000元左右每平方米的價(jià)格賣，很多消費(fèi)者為了景觀買單。購(gòu)房完成后，開(kāi)商擅自更改規(guī)劃之前宣傳的賣點(diǎn)部變?yōu)槠渌δ?，且未做任何明告知。小區(qū)景觀到破壞，實(shí)質(zhì)上產(chǎn)溢價(jià)已經(jīng)消失給消費(fèi)者造成了大財(cái)產(chǎn)損失。在費(fèi)者購(gòu)買一手房時(shí)候，開(kāi)發(fā)商往會(huì)通過(guò)宣傳冊(cè)、信公眾號(hào)等，對(duì)盤及樣板房進(jìn)行介。有的開(kāi)發(fā)商會(huì)草擬類似“售書、廣告、宣傳料不構(gòu)成要約，屬于交付標(biāo)準(zhǔn)，具有約束力，雙應(yīng)以正式合同為據(jù)”的條款。那，這些宣傳和介是否有法律上的束力？中國(guó)消費(fèi)協(xié)會(huì)對(duì)此指出，據(jù)法律規(guī)定，開(kāi)商無(wú)權(quán)單方在合中規(guī)定廣告和宣資料等不構(gòu)成合內(nèi)容。當(dāng)售房廣和宣傳資料構(gòu)成約，即使未寫入同，開(kāi)發(fā)商也應(yīng)行相關(guān)義務(wù)，如按約履行，則構(gòu)違約。另外，業(yè)如何避免被“虛宣傳”誤導(dǎo)？遭開(kāi)發(fā)商虛假宣傳又該如何維護(hù)權(quán)？中國(guó)消費(fèi)者協(xié)法律部副主任謝在接受人民網(wǎng)記采訪時(shí)表示，消者維權(quán)主要的依是以合同約定為，但是一般情況商品房的宣傳廣和宣傳資料在法上定性為要約邀，這不具有強(qiáng)制束力?！暗?，果銷售廣告和宣資料是開(kāi)發(fā)商在品房開(kāi)發(fā)規(guī)劃范內(nèi)的房屋，以及關(guān)設(shè)施所做的說(shuō)和承諾，并且這明承諾具體而且定，對(duì)商品房買合同訂立以及房價(jià)格的確定都有大影響，那么它構(gòu)成了要約?！?龍說(shuō)，這種情況使是沒(méi)有寫到合里面，它也是合的重要內(nèi)容。如開(kāi)發(fā)商違反了這說(shuō)明和承諾，那消費(fèi)者也可以據(jù)作為證據(jù)，要求方承擔(dān)違約責(zé)任根據(jù)法律規(guī)定，約邀請(qǐng)是希望他向自己發(fā)出要約表示。拍賣公告商業(yè)廣告和宣傳為要約邀請(qǐng)。商廣告和宣傳的內(nèi)符合要約條件的構(gòu)成要約。舉例說(shuō)，消費(fèi)者在售處選購(gòu)商品房時(shí)宣傳單上注明的屋實(shí)際可使用面是約86平方米，實(shí)際交付面積卻足80平方米。如果通過(guò)崍山傳資料其他的相關(guān)證據(jù)夠看出開(kāi)發(fā)商以屋實(shí)際使用面積為賣點(diǎn)，從而吸消費(fèi)者簽約購(gòu)買那么可以認(rèn)為，個(gè)宣傳內(nèi)容構(gòu)成約。謝龍建議，主需要收集保全關(guān)購(gòu)房證據(jù)，譬樓書、戶型圖、區(qū)平面圖等宣傳料，或是通話錄、現(xiàn)場(chǎng)錄音錄像聊天記錄等。利“補(bǔ)充協(xié)議”加業(yè)主責(zé)任怎么辦“多簽了2份《補(bǔ)充協(xié)議》，收房間變了，物業(yè)費(fèi)了……”天津某盤業(yè)主向記者反，補(bǔ)充協(xié)議和購(gòu)合同差異巨大。購(gòu)房合同基礎(chǔ)上加的補(bǔ)充協(xié)議，重了業(yè)主的責(zé)任規(guī)避了開(kāi)發(fā)商的任。實(shí)踐中，經(jīng)有開(kāi)發(fā)商利用其房產(chǎn)交易中的優(yōu)地位，在與購(gòu)房簽訂《商品房買合同(預(yù)售)》時(shí)，要求購(gòu)房戶簽《補(bǔ)充協(xié)議》，《補(bǔ)充協(xié)議》中處變更、修改、加原合同中的主約定事項(xiàng)。謝龍出，這種情況會(huì)致正式合同里的些條款失效?！?法律效力上來(lái)說(shuō)補(bǔ)充條款要高于同條款，所以消者一定要對(duì)補(bǔ)充議的具體條款充理解?！敝x龍表，開(kāi)發(fā)商有義務(wù)分說(shuō)明每個(gè)條款具體內(nèi)容，消費(fèi)也可以拒絕一些合理的條款。同，從法律上來(lái)說(shuō)一些對(duì)消費(fèi)者特不公平的條款也無(wú)效的。當(dāng)然，體要根據(jù)條款內(nèi)來(lái)判斷。北京廣律師事務(wù)所姜超律師提醒消費(fèi)者簽訂購(gòu)房合同補(bǔ)協(xié)議時(shí)要看清其存在的陷阱，如及到交房時(shí)間，議購(gòu)房人在簽補(bǔ)協(xié)議時(shí)要明確、化這些條款，對(duì)可抗力的具體情和影響程度有一明確的約定。不不選的捆綁裝修真的合理嗎？在些地區(qū)新房限價(jià)背景下，很多樓特別是熱門樓盤過(guò)推出裝修升級(jí)這樣的方式，變進(jìn)行組合銷售。年九月，李先生北京望京片區(qū)看了一套面積126平米的新房。打交定金時(shí)，銷售員告知，除了首款，還要準(zhǔn)備好“升級(jí)裝修包”錢，否則房子就法購(gòu)買。幾經(jīng)協(xié)未果，李先生只無(wú)奈同意。無(wú)形增加了一大筆支的李先生很是郁，強(qiáng)制買賣裝修級(jí)包是違規(guī)行為？謝龍對(duì)此解釋從法律規(guī)定看，何經(jīng)營(yíng)者銷售商提供服務(wù)都應(yīng)當(dāng)碼標(biāo)價(jià)，不得在價(jià)之外加價(jià)出售也不得收取任何予標(biāo)明的費(fèi)用。發(fā)商利用自己的勢(shì)地位銷售裝修級(jí)包這種行為違了消費(fèi)者意愿，害了消費(fèi)者自主擇權(quán)。根據(jù)消費(fèi)權(quán)益保護(hù)法，消者有權(quán)拒絕經(jīng)營(yíng)的強(qiáng)制交易行為雖然擁有拒絕的利，但是實(shí)踐中面對(duì)不接受就不房的情況，消費(fèi)仍有購(gòu)房意愿怎辦？“這種情況，如果消費(fèi)者購(gòu)裝修升級(jí)包，要開(kāi)發(fā)商能否正常消費(fèi)者開(kāi)具正規(guī)發(fā)票。如果不能說(shuō)明這個(gè)收費(fèi)是合理的，那么消者就可以去舉報(bào)”謝龍表示。姜峰認(rèn)為，裝修升包從法律上來(lái)說(shuō)有問(wèn)題，但是合性還是有所欠缺商品房買賣是一平等主體的民事律關(guān)系，這種情下如果不存在欺、故意隱瞞等導(dǎo)合同無(wú)效的因素合同是有效的。于不買裝修升級(jí)就無(wú)法購(gòu)房的情，姜超峰建議，房者若購(gòu)買捆綁修的房子，為了身利益，應(yīng)要求發(fā)商在購(gòu)房合同寫明裝修品牌、值標(biāo)準(zhǔn)等，以及未能達(dá)到約定的準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商應(yīng)承何種法律責(zé)任。裝修貨不對(duì)板，何解決？2020年9月，河北保定的王女春秋在市內(nèi)小區(qū)全款購(gòu)買了套精裝修期房。房后，發(fā)現(xiàn)不僅裝修房與樣板房差甚遠(yuǎn)，還存在戶關(guān)不嚴(yán)、墻面平整等問(wèn)題。尤是衛(wèi)生間的瓷磚很多是空的。精修房屋貨不對(duì)板縮水、漏水、減……業(yè)主可以主哪些權(quán)益？面對(duì)發(fā)商“樣板間僅參考，最終交房合同約定為準(zhǔn)”出賣人享有最終釋權(quán)”的條款，主該如何有效維？姜超峰認(rèn)為，屋質(zhì)量問(wèn)題分兩，一種是嚴(yán)重的量問(wèn)題，比如可有危險(xiǎn)性，入住人身安全得不到證等，消費(fèi)者可拒絕，甚至可以求退房并要求對(duì)承擔(dān)賠償責(zé)任。是一些非嚴(yán)重的量問(wèn)題，在保修內(nèi)開(kāi)發(fā)商有責(zé)任有義務(wù)承擔(dān)維修任?！啊碛凶?解釋權(quán)’這句話身不符合法律規(guī)?！敝x龍稱，因這種格式條款是開(kāi)發(fā)商事先制定重復(fù)使用的，而式條款一定要基公平的原則來(lái)確雙方的權(quán)利義務(wù)如出現(xiàn)爭(zhēng)議，應(yīng)做出不利于格式款提供方的解釋也就是要做出有于消費(fèi)者的解釋姜超峰說(shuō)，裝修板房對(duì)消費(fèi)者買有非常重要的影，它可以構(gòu)成合要約。如果開(kāi)發(fā)明確提示消費(fèi)者樣板房不是最終付標(biāo)準(zhǔn)，開(kāi)發(fā)商以不承擔(dān)責(zé)任。果注明屬于開(kāi)發(fā)贈(zèng)送，則也要符贈(zèng)送的要求，比品牌、材質(zhì)等，則開(kāi)發(fā)商同樣可構(gòu)成違約?